外国人の米国不動産譲渡にかかる税金　Withholding Tax on U.S. Real Estate Sale

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＜外国人の米国不動産譲渡にかかる税金　Withholding Tax on U.S. Real Estate Sale＞

非居住外国人や外国法人が米国内に所有していた不動産を売却する際、買い手（購入者）は不動産売却価格の10%の源泉税を差し引いてＩＲＳ（内国歳入庁）へ納付する義務があります。グリーンカード以外のビザで米国に滞在し住居を購入して住んでいた日本人が日本へ帰国後その住居を売った場合や、日本から直接投資の形で米国内に保有していた不動産を外国人が売却した場合に課せられる連邦税がこの10%源泉税です。連邦税の他に州によっては、非居住者が不動産を売却する際、源泉徴収または予定納税による納税を必要とする場合があります。

不動産の売却価格が30万ドル以下であり、購入者がその物件を今後自分の日常的な住まいとして取得する場合には、10%源泉税の対象とはなりません。売却価格が取得費よりも低いため売却損になることがわかっていても、売り手がIRSから源泉税の免除を認可する証明書の発行を受けない限り、10%源泉税を回避することはできません。源泉税免除の証明書の発行を受けるためには、事前に申請書フォーム8288-Bと免除の根拠を示す書類をＩＲＳに提出する必要があります。

10%源泉税は最終的な税金ではなく、売り手は後日確定申告書フォーム1040NR (法人はフォーム1120F) を提出して、税金の清算をする義務があります。確定申告書に譲渡損益計算書と源泉徴収票フォーム8288-Aを添付して、税金の還付を受けるか、あるいは、追加の支払いをすることになります。（３９０）