住居売却益の非課税措置３　Exlusion of Gain on Sale of Residence

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＜住居売却益の非課税措置３　Exlusion of Gain on Sale of Residence＞

2009年以降、主たる住居以外の非適格使用があった住居を売却（譲渡）した場合、新規定が適用されて25万ドル・50万ドルの非課税額が満額認めらないことがあります。

（例２）2008年以前に住居を購入し、2009年以降に売却した場合。
NJ州在住の夫婦合算で申告を行っているBC夫妻は、1999年1月1日に10万ドルで避暑地にある住居を購入し、増改築に15万ドルを費やしました。住居は休暇のために2011年12月31まで使用（非適格使用）していました。2012年1月1日、主たる住居（適格使用）としてその家に移り住み、生活を始めました。さらに２年後の2014年1月1日、その住居を85万ドルで売却し、60万ドル(85万ドルマイナス
取得費・増改築費25万ドル＝60万ドル)のキャピタルゲイン（譲渡益）を得ました。

BC夫妻は２年間の「所有条件」および「居住条件」を満たしてはいるものの、2009年から2011年までの休暇使用の3年間は主たる住居以外の非適格使用であるため、その期間に対応する譲渡益は課税対象となります。非適格使用の3年間が住居所有の全期間15年間に占める割合は20％であるため、60万ドルの譲渡益のうち12万ドル（60万ドルの20%）は課税対象の譲渡益となり、残りの48万ドルだけが非課税扱いとなります。従って、譲渡益60万ドルのうち12万ドルは課税対象となり連邦税（2009年現在長期キャピタルゲイン税率１５％での課税）が課せられます。（２５０）