住居売却益の非課税措置１　Exlusion of Gain on Sale of Residence

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＜住居売却益の非課税措置１　Exlusion of Gain on Sale of Residence＞

主たる住居の売却益（譲渡益）については、独身25万ドル、夫婦合算申告50万ドルまでが非課税（免税）扱いになることは周知のとおりです。非課税措置の恩恵を受けるためには、2年間の所有条件や居住条件、売却間隔条件を満たす必要があります。2009年以降、過去に賃貸していた住居の売却（譲渡）に伴う非課税売却益を決定する居住条件の範囲に制限が加えられ、25万ドル・50万ドルの非課税額は満額が認められないことになりました。

従来、非課税扱いを受けるためには、まず、住居売却前の5年間のうち2年間、納税者が住居の所有権を有し（所有条件）、そして、主たる住居として納税者が実際に日常的にその家に住んでいたこと（居住条件）という2条件を満たす必要がありました。この非課税措置は、2年経過後、「所有条件」と「居住条件」の2条件を満たせば、再び、そして一生に何度でも適用することができます（売却間隔条件）。

住居の売却益が非課税枠を超えている場合、超過額が課税対象となります。連邦所得税率は0%・20％の2段階の長期キャピタル・ゲイン優遇税率が適用されます。州税は通常の所得税率で課税されます。0%・20％の2段階の長期キャピタル・ゲイン優遇税率は、主たる住居以外の不動産や投資目的の賃貸不動産を売却した場合に生じる売却益にも適用されます。（２４８）