日本からの不動産直接投資
日本に住んでいる日本人が、米国内に所有する不動産を人に貸して賃貸収入を得ている場合の課税関係を検討します。米国に住んでいた日本人が日本に帰国後も米国の持ち家を処分せずに人に貸しているケース、または、日本からの直接投資により取得した不動産の賃貸を行っているケースで、米国の税法上の「非居住外国人」が米国不動産に直接投資する形態です。購入した不動産を賃貸せず、バケーションや商用で米国に来た折に使うだけの場合や、米国留学中の子が住んでいるだけという場合は、不動産の固定資産税を納付するだけで、その他の税金は発生しません。
投資家が米国の不動産を運用（賃貸）している場合、米国においても日本においても所得税上、課税対象となり、両方の国で確定申告をする必要があります。その場合、連邦所得税については、非居住外国人に適用される源泉徴収方式またはネット・レント課税方式のうちのいずれかの方式による課税を受けます。連邦税の他に、不動産が所在する州政府に対しても申告納付をする義務があります。州税については必ずネット・レント課税方式が適用されて課税されます。同時に、米国不動産からの賃貸所得を日本の確定申告によって申告・納税を行う義務があります。（７４５）